知って欲しい、住宅ローンの基礎知識|フラット35について

堤エステート
借入可能額を知ろう
無理なく返済できる
ローンの金額を判断しよう
借入金額のポイントは
年収の25%以内
金利3タイプの
メリット・デメリット
返済方法は
元金・元利の2種類です
購入金額だけじゃない!
各種諸費用も必要です
フラット35について
TAKE BLOGの掲載記事
読んで欲しい、『住宅ローンの危険度』という記事
3つのプランを同時に比較!
住宅金融支援機構の返済プラン比較シミュレーション
返済負担率の計算に便利です
ローンシミュレーションをしてみる
 
フラット35は住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)が民間金融機関と提携して供給している長期固定金利型の住宅ローンです。フラット35のHPをみると分かるのですが、キャッチコピーは『金利の変わらない住宅ローン』です。

フラット35のホームページ
フラット35の特徴は、最長35年間の長期固定金利で、適用金利は融資実行時の金利となります。その他、保証料・連帯保証人ともに不要、団体信用生命保険の加入は任意、繰上返済手数料無料なども大きな特徴です。
→フラット35の詳しい説明はこちらから

平成24年12月には借入金利が1.810! 金利の底となりました。その後平成25年2月には金利が2.010%まで上昇して、平成25年3月の金利は1.990となっています。
フラット35お借入金利の推移

→フラット35借入金利の推移資料はこちら(フラット35サイトにリンク)

 
フラット35と金融機関の住宅ローンを比較

フラット35の大きな魅力は、金利が全期間固定ということ。つまり、将来にわたる返済計画が明確になります。低金利時代の現在、日本の経済状況などから考えると今後金利の上昇が予想されます。その時に安心なのが固定金利のフラット35といえます。

また、年収や勤続年数に条件がないのも大きな特徴といえます。もちろん融資のための審査がありますので、問題がある場合は融資が受けられません。しかし一般金融機関では年収や勤続年数に条件がありますので、融資審査の土俵にも乗らない…ということはありません。

ではフラット35のデメリットは何でしょうか?それは自己資金が必要なところ。金融機関による住宅ローンでは、諸費用を含めた融資が可能になりますが、フラット35では諸費用は融資金額に含まれません。またフラット35(買取型)では物件価格の90%までしか融資がされず10%は自己資金が必要です。物件価格100%を融資してもらうにはフラット35(保証型)という選択肢もありますが、金利が高くなります。このことから自己資金が全くない方はフラット35を申し込むことができません。

 
さらに金利が下がるフラット35S

平成22年2月15日から始まった、耐震性やバリアフリー性に優れている住宅に対して適応されるフラット35Sは、一旦、平成23年9月30日までのお申込み分で終了しました。しかし再度フラット35Sが復活しました。

フラット35Sとは、省エネルギー・耐震性などに優れた技術基準を持つ住宅を取得される場合に借入金額を一定期間引き下げる制度です。フラット35Sにも『金利Aプラン』と『金利Bプラン』があり、それぞれ求められる技術基準が違います。

フラット35Sとは…
当初10年間に金利が年0.3%引き下げられる『金利Aプラン』の方が、当初5年間に金利が年0.3%引き下げられる『金利Bプラン』より厳しい技術基準を求められます。

フラット35Sには予算金額があり、予算金額に達する見込みとなった場合は受付が終了になります。またフラット35Sを利用するには、技術基準が適合することを証明するために、検査機関による物件検査を受けて適合証明書が交付される必要があります。
★フラット35Sの詳細は【フラット35】のHPをご覧下さい

引き続き利用可能になった、とても魅力的なフラット35S。当社でも平成22年・23年度は多くのお客様にフラット35Sをオススメし、35年固定の低金利で物件をご購入いただきました。(正直、私も使いたい!!)

 
フラット35と金融機関の住宅ローンを比較
ではフラット35と福岡の代表的な金融機関:福岡銀行と総合的に比較をしてみましょう。
 
 
融資限度額

購入する物件価格の
90%以内
(諸費用は含まれない)

諸費用まで含めた融資が可能
保証料
0円
100万円あたり21,033円
(35年払いの場合)
事務手数料
代理店によって違います
多くの代理店は借入額の2.1%
当社がオススメする代理店
ファミリーライフサービス
1.6%です!

一律、52,500円

年収
条件なし
税込250万円以上
勤続年数
条件なし
1年以上
返済比率
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下
年収に応じて20〜35%以下
が多く、40%以下の場合も有
団体信用生命
保険料
1,000万円あたり
35,800円
金利に含まれる
金利
全期間固定
金利が変わらない住宅ローン
[一例](H25.3時点)
フラット35(買取型)
手数料先払タイプ 1.990%
金利は選択型
[一例](H25.3時点)
変動金利 1.325%
5年固定 1.05%
10年固定 1.45%
 
■窓口となる金融機関によって金利が違います

フラット35は民間金融機関が窓口となり借入をすることができる商品です。平成25年3月時点での取扱金融機関は332件あります。

ここで注意しなくてはいけないのは、取扱金融窓口をどこにするかです。フラット35の商品内容はどこも同じですが、適用金利と事務手数料は各窓口となる金融機関によって異なります。各金融機関を比較しながら借入窓口を選定することが必要です。

では取扱金融機関による変わる支払額を比較してみましょう。金利は平成25年3月時点、返済期間は35年、借入額は2,000万円で試算しました。

会社名 商品
タイプ
返済
方法
金利 手数料 総支払額
福岡銀行

★HP★
Aタイプ 元利
均等
2.14% 借入額
×2.1%
\28,853,194
元金
均等
2.14% 借入額
×2.1%
\27,927,630
Bタイプ 元利
均等
2.34% \52,500 \29,366,340
元金
均等
2.34% \52,500 \28,261,819
みずほ銀行
★HP★
NCB長期
固定金利
住宅ローン
元利
均等
1.99% 借入額
×1.5%
\28,082,869
元金
均等
1.99% 借入額
×1.5%
\27,281,377
NCB長期
固定金利
住宅ローン
元利
均等
2.19% \52,500 \28,704,380
元金
均等
2.19% \52,500 \27,735,550
ファミリーライフサービス
★HP★
手数料
先払い
タイプ
元利
均等
1.99% 借入額
×1.6%
\28,102,869
元金
均等
1.99% 借入額
×1.6%
\27,301,377
標準
タイプ
元利
均等
2.139% \31,500 \28,460,239
元金
均等
2.139% \31,500 \27,535,623
この一覧でみると、借入:2,000万円/35年払と同じ条件でも窓口や支払タイプによって大きな差が出ます!!
総支払額が一番高い
福岡銀行
Bタイプ
元利均等払
\29,366,340
総支払額が一番低い
西日本シティ銀行
手数料定率の
元金均等払
\27,281,377
総支払額の差額は、なんと 2084963円!!!
 

これらのデータをみると、いかに金融機関の選択によって総支払額に差が出るかお分かりいただけると思います。

実は、総合的にみて金利と融資事務手数料が一番安いのは楽天銀行です。こちらは、お申込みは全てご自身で行わなくてはいけません。→詳しくはこちら
また、上記の表で総支払額が一番低いのは、西日本シティ銀行の手数料定率:元金均等払のパターンです。しかし西日本シティ銀行のフラット35では、住宅ローンを本当に利用することができるかどうか審査を行う『事前審査』ができません。ということは、住宅ローンの融資ができるかどうか確かめることができないまま、物件の契約をして(物件の契約をしないと住宅ローンは申し込めません)申込みをしなくてはいけないので、購入に際してのリスクが高まります。

このように金利だけでなく、手続も各金融機関によって差があるので、住宅ローンを申し込む金融機関は慎重に選択しなくてはいけません。

住宅ローンは低金利で借入ができますが、選択によって支払総額をみると大きな差がでます。大切な資産を守るため、業者や金融機関の言いなりならず、ご自身でもよく検討された上で借入をしましょう。

 
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